Você que investe ou pretende investir em Fundos Imobiliários tem a intenção de receber uma renda todos os meses através dos dividendos, certo?
No entanto, muitos investidores não prestam atenção ao fato de que, dependendo do tipo de Fundo Imobiliário escolhido, pode haver uma variação significativa no dividendo recebido, de acordo com as flutuações da inflação.
IPCA
O IPCA, ou Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, é o indicador oficial do Brasil que reflete a variação média dos preços no varejo para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos.
É considerado a principal medida de inflação do país e é amplamente utilizado para reajustes de contratos e definição de metas de política monetária.
Nos últimos seis meses, de novembro de 2023 a abril de de 2024, temos o IPCA acumulado de 2,63%, o que vai dar um valor anualizado de 5,39%.
E agora, pela previsão que eu peguei dos analistas da XP, os próximos 6 meses deve ter um IPCA acumulado de 1,18%, o que vai dar um valor anualizado de 2,39%.
Isso que dizer que, se isso se concretizar, teremos um IPCA bem menos nesses próximos seis meses, menos da metade.
Guarde essa informação que será muito importante ao longo do nosso raciocínio.
CRIs
Os Fundos Imobiliários do tipo “Papel” são aqueles que possuem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) na sua carteira.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários – ou CRIs – podem parecer um bicho de sete cabeças, mas vou te explicar de forma simples e direta.
Imagine que você tem um amigo que é dono de um grande prédio de escritórios, e ele aluga esses espaços para várias empresas.
Todo mês, ele recebe o aluguel dessas empresas, certo?
Agora, imagine que esse amigo precisa de dinheiro rápido, e ele decide vender o direito de receber esses aluguéis futuros para um banco ou uma outra instituição financeira.
Mas é claro que esse seu amigo não vai receber o valor total do que receberia.
O valor vai ter um desconto de acordo com o índice de inflação que for negociado.
É mais ou menos isso que o Certificados de Recebíveis Imobiliários faz!
Ele é um título de crédito que representa esses direitos.
Quando se compra um CRI, está basicamente emprestando dinheiro para o dono do prédio em troca do direito de receber uma parte desses aluguéis futuros.
Como é formado um CRI
Agora, vamos entender como é calculado o valor que se recebe dos Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são ajustados por um índice de inflação.
Pode ser o IPCA que acabamos de falar, o IGP-M, CDI ou até a Selic.
Mas de forma geral os contratos atrelados ao IPCA tem um grande volume.
Esse ajuste é feito para proteger o seu dinheiro da inflação.
Só que não para por aí.
Existe um outro componente que faz parte do cálculo do ajuste, além desses índices que é uma taxa variável que é acordada com o tomador do dinheiro.
E a ideia aqui fica bem parecida com o Tesouro Direto IPCA+
Nesse tipo de investimento se recebe um rendimento de acordo com o IPCA mais uma taxa que varia de acordo com a necessidade do governo captar dinheiro juntamente com diversos aspectos econômicos do momento.
Então os Certificados de Recebíveis Imobiliários possuem um cálculo parecido, para facilitar sua compreensão.
Porque os fundos de papel vão passar a receber menos
Bom, agora acho que você deve estar entendendo onde eu quero chegar.
Já que, de acordo com os analistas da XP, o IPCA deve cair significativamente nos próximos seis meses, consequentemente o rendimento dos Certificados de Recebíveis Imobiliários também cairão.
E como os Fundos Imobiliários de Papel possuem os Certificados de Recebíveis Imobiliários em sua carteira, eles passarão a repassar menos dividendos pra você.
Mas lembre-se que fora o IPCA ainda existe uma taxa que está acoplada ao cálculo que pode amenizar bastante a perda da rentabilidade do Fundo Imobiliário de Papel.
Porém, de qualquer forma, pode acontecer de Fundos de Papel que dava 13% ao ano passarem a dar menos de 10%, chegando a 9,7% ao ano, para você ter uma ideia.
Manobras do FII de papel
Existem algumas manobras que os Fundos Imobiliários de Papel podem fazer para evitar que sua rentabilidade caia muito.
Os Fundos Imobiliários de Papel podem adotar algumas estratégias para tentar contornar a situação da queda do IPCA e manter a rentabilidade.
Uma dessas estratégias pode ser diversificar o portfólio de investimentos.
Isto é, ao invés de investir apenas em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao IPCA, eles podem optar por CRIs atrelados a outros índices que possam oferecer uma rentabilidade maior no atual cenário econômico.
Outra estratégia pode ser investir em CRIs com taxas pré-fixadas, que não são afetadas pela variação da inflação.
É melhor vender os FIIs de Papel?
Agora a pergunta que fica é: “Será que está na hora de vender o meu Fundo de Papel?”
É claro que não.
Primeiro porque o Fundo só está cumprindo o que ele foi criado para ser.
Quando compramos um Fundo Imobiliário temos que entender o funcionamento de cada tipo de fundo antes de escolhê-lo.
No caso do Fundo de Papel, a característica dele é essa mesmo.
Acompanhar o IPCA para poder evitar a perda pela inflação.
Se o IPCA sobre ele vai subir, mas se o IPCA cai, ele também vai cair.
E em segundo lugar, porque eu acredito e pratico a metodologia “Buy and Hold”, onde a ideia é evitar ficar girando ativo e consequentemente perder dinheiro com taxas e impostos.
O que temos que fazer é criar e aumentar nosso patrimônio e não o contrário.
Só assim será possível alcançar a tão sonhada Liberdade Financeira!
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